ฉบับนี้ขออนุญาตนำประเด็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมากล่าวถึงกันบ้างนะครับ ด้วยมีสมาชิกของหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งแถวจังหวัดปทุมธานี มีข้อสงสัยเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าบริการภายในหมู่บ้านมาสอบถามครับ ซึ่งท่านแจ้งว่า หมู่บ้านจัดสรรของท่าน ยังอยู่ในระหว่างการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดิน แจ้งให้สมาชิกทราบว่า ระยะเวลาในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการฯ ยังไม่ครบกำหนดระยะเวลา ซึ่งจะครบกำหนดในราวกลางปี 2557 และผู้จัดสรรที่ดินแจ้งยืนยันว่าจะนำหมู่บ้านจัดสรรแห่งนี้จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอย่างแน่นอน แต่เกิดความสงสัยว่า ผู้จัดสรรที่ดิน สามารถเรียกเก็บเงินจากสมาชิกภายในหมู่บ้านได้หรือไม่อย่างไร?
ก่อนอื่นขออนุญาตเรียนชี้แจงให้ทราบว่า ค่าใช้จ่ายที่ท่านสมาชิกภายในหมู่บ้านจัดสรรต้องชำระนั้น แบ่งได้เป็น 2 ส่วนครับ ส่วนแรกก่อนการจดทะเบียน จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และส่วนที่สอง เมื่อหมู่บ้านจัดสรรของท่าน ได้จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียบร้อยแล้ว
จากข้อหารือของท่าน ได้สอบถามถึงค่าใช้จ่ายในส่วนแรกก่อนการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า ผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้เรียกเก็บค่าบริการจากท่าน แต่จะสามารถเก็บค่าบริการได้ ต้องได้รับการอนุมัติ/เห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อนจึงจะสามารถเก็บเงินจากท่านได้ ซึ่งรายละเอียดของการจัดเก็บค่าบริการนี้ ได้ระบุไว้ในรายละเอียดโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินแล้ว โดยเอกสารดังกล่าวได้กำหนดรายละเอียดของอัตราที่เรียกเก็บเงิน และหากผู้จัดสรรที่ดิน ได้ดำเนินการอย่างถูกต้องและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางอนุมัติแล้ว ก็สามารถจัดเก็บค่าบริการจากท่านได้ครับ ซึ่งค่าบริการสาธารณะ ที่ผู้จัดสรรที่ดิน สามารถจัดเก็บจากท่านสมาชิกได้ อาทิ ค่าบริการพนักงานรักษาความปลอดภัย, ค่ากระแสไฟฟ้าส่องสว่างบริเวณถนนส่วนกลางภายในหมู่บ้าน, ค่าจัดเก็บขยะ, ค่าบริหารการจัดการ/พนักงานฯ เป็นต้น
พร้อมกันนี้ขออนุญาตให้ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องการจัดเก็บค่าใช้จ่ายให้ท่านได้รับทราบดังนี้ครับ หากหมู่บ้านจัดสรรของท่านสามารถจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นภายในนิติบุคคลหมู่บ้าน จัดสรรของท่านต่อไปนั้น เป็นอำนาจ/หน้าที่ของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ครับ ที่จะเป็นผู้เรียกเก็บ แต่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ครับ และขอกล่าวถึงประเด็นที่เกี่ยวข้องกับเรื่องการจัดเก็บค่าใช้จ่าย ซึ่งตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กล่าวถึงไว้ดังนี้ครับ {quot}ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง{quot}
ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค สำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ
การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตาม มาตรา 44 (1) หรือคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) ให้เริ่มเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเมื่อเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือเมื่อได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) โดยให้ นิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามที่ได้รับอนุมัติ จากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) ที่มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคมีอำนาจในการจัดเก็บ หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
สำหรับหลักเกณฑ์ ของการจัดเก็บค่าใช้จ่ายดังกล่าว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อาจกำหนดค่าใช้จ่ายที่จะจัดเก็บจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือขนาดพื้นที่ก็ได้ และเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายและเสนอให้ที่ประชุมใหญ่สมาชิกมีมติเห็นชอบ การกำหนดวันเริ่มจัดเก็บค่าใช้จ่ายของเดือนแรก จะต้องกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 30 วัน นับแต่วันที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบการกำหนดอัตราค่าใช้จ่าย
จากการชี้แจง/ให้ความเห็นดังกล่าวข้างต้น เชื่อว่าท่านสามารถนำไปเป็นแนวทางในการพิจารณาได้นะครับ แต่หากท่านยังมีข้อสงสัยหรือประสงค์ทราบรายละเอียดเพิ่มเติม ขออนุญาตประชาสัมพันธ์ว่า สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดเสวนาวิชาการ ในหัวข้อเรื่อง {quot}กรณีศึกษา/ปัญหา บ้านและคอนโดฯ{quot} ในวันเสาร์ที่ 24 สิงหาคม 2556 ระหว่างเวลา 12.00-18.00 น. ณ อาคาร เดอะพลาซ่า (ซอยรามคำแหง 30) เชื่อว่าท่านจะได้รับทราบประเด็นต่างๆ ที่น่าสนใจครับ (โทร.สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมจากเจ้าหน้าที่สมาคมฯ ที่หมายเลข 0-2732-1714)