เนื่องด้วยมีท่านสมาชิกของหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งย่านบางบัวทอง สอบถาม มาว่า สวนหย่อมภายในหมู่บ้านฯ ขาดการดูแลบำรุงรักษามีต้นไม้ใบหญ้ารกรุงรัง เกรงสัตว์เลื้อยคลานจะมาทำร้ายบุตรหลาน รวมถึงอุปกรณ์เด็กเล่น อาทิ ม้าหมุน/ชิงช้า ชำรุดทรุดโทรม และถนนชำรุด จะดำเนินการอย่างไร?
จากประเด็นคำถามดังกล่าวท่านมิได้แจ้งว่าหมู่บ้านของท่านได้ดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 หรือยัง? ดังนั้น ในเบื้องต้นคงต้องขออนุญาต แจ้งให้ท่านทราบก่อนนะครับว่า การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้กำหนดไว้แล้วในมาตรา 43 ดังนี้ ครับ
{quot}สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์ แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น และยังอยู่ในความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาของผู้จัดสรรที่ดินตามวรรคหนึ่งกับคณะกรรมการและให้นำมาตรา 24 มาใช้บังคับโดยอนุโลม{quot}
นอกจากนั้น มาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้กำหนดว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้
(1)ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน
(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
(3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
การดำเนินการตาม (1) และ (2) ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ทั้งนี้ โดยต้องกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย
จะเห็นได้ว่าในกรณีที่หมู่บ้านจัดสรรฯ ของท่านหากยังมิได้จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็จะเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการฯ ครับ ที่จะต้องดูแลบำรุงรักษาทรัพย์สิน ในส่วนที่เป็นสาธารณูปโภค คือ ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ แต่หากหมู่บ้านจัดสรรฯ ของท่านได้จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียบร้อยแล้ว และท่านรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวมาจากผู้จัดสรรที่ดินแล้ว ก็เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องดูแลบำรุงรักษาครับ
สำหรับตัวผู้แทนที่จะเป็นผู้ดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจัดสรรฯ ของท่านคือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรครับ ตามมาตรา 46 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
สรุปก็คือหากหมู่บ้านจัดสรรฯ ของท่านยังมิได้จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมาย ผู้จัดสรรที่ดิน หรือที่เรียกกันเข้าใจง่ายๆ ว่า บริษัทเจ้าของโครงการนี่แหละต้องดูแลบำรุงรักษา หากจดทะเบียนแล้วคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรฯ จะเป็นผู้ดูแล แต่การดูแลที่ว่าก็เกี่ยวข้องกับท่านสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายด้วยนะครับ ซึ่งเรื่องดังกล่าวนั้นเป็นเรื่องของการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รายละเอียดปรากฏในกฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 แล้ว หากท่านประสงค์จะทราบรายละเอียดอื่นใดเพิ่ม เติมสามารถสอบถามเป็นการส่วนตัวได้ตามอีเมลครับ