เจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่งย่านถนนรัชดาภิเษก มีข้อข้องใจประสงค์ที่จะทราบแนวทางและคำแนะนำในเรื่องที่เจ้าของโครงการฯ ใช้พื้นที่ส่วนกลางหาผลประโยชน์ด้านการปล่อยให้เช่าห้องชุด โดยจัดให้มีโต๊ะ-เก้าอี้ ฉากกั้นสูงระดับอกมากันพื้นที่ และมีเจ้าหน้าที่มาดูแลให้การบริการซึ่งไม่ใช่เจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด ควรดำเนินการอย่างไรดี? ขณะนี้ยังไม่มีคณะกรรมการ มีเพียงเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ประมาณ 5-6 คนเท่านั้น เจ้าหน้าที่ดังกล่าวก็เป็นพนักงานของบริษัทบริหารการจัดการ ซึ่งได้รับการว่าจ้างมาจากเจ้าของโครงการนี้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ประมาณสามเดือนเกือบจะสี่เดือนแล้ว ขอคำชี้แนะด้วยค่ะ
ในเรื่องนี้คงต้องขออนุญาตกล่าวอ้างถึง พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ที่ระบุถึงเรื่องการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้ท่านได้รับทราบดังนี้ครับ มาตรา 48 กำหนดว่า {quot}มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ต้องได้รับคะแนน เสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (2) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ (3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติม ห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง (4) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
(5) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (8) ข้อ (6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง และ (7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่งให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับ คะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด{quot}
จะเห็นได้ว่าในประเด็นเรื่องของการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางได้ระบุไว้ใน ข้อ (6) ของมาตรา 48 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุดฯ แล้วครับ หากจะตีความกันตาม ตัวอักษรจริงๆ แล้วล่ะก็ การนำวัสดุสิ่งของใดมาวาง และ/หรือติดตั้งในบริเวณพื้นที่ ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วมทุกท่านไม่สามารถดำเนินการได้ เพราะ พื้นที่ดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของโครงการเมื่อจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล อาคารชุดแล้วก็ถือเสมือนว่าเป็นเจ้าของร่วมรายหนึ่ง เพียงแต่มีคะแนนเสียงมากกว่าเจ้าของร่วมรายอื่นเท่านั้น
การใช้พื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวเดิมนั้นเป็นพื้นที่เปิดโล่ง แต่เมื่อเจ้าของโครงการ ได้นำวัสดุอุปกรณ์มาทำการติดตั้ง ถือเป็นการกระทำที่ขัดต่อ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ครับ ในเบื้องต้นท่านอาจจะต้องทำการบันทึกภาพเก็บเป็นหลักฐานไว้ และให้นิติบุคคลอาคารชุดฯ ดำเนินการตามที่เห็นควรซึ่งต้องรักษาผลประโยชน์ของเจ้าของร่วมทุก ท่านไว้