ด้วยมีท่านเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่งประสงค์ที่จะทำการขายห้องชุด โดยนัดผู้ซื้อไปทำการโอนห้องชุดกันที่สำนักงานที่ดิน แต่เมื่อไปถึงยังสำนักงานที่ดินที่ตั้งของอาคารชุด ปรากฏว่าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินฯ แจ้งว่าต้อง มีหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงพร้อมระบุด้วยว่า ห้องชุดที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวปลอดจากหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคล อาคารชุด จึงเกิดความสงสัยและไม่เข้าใจว่าต้องมีหนังสือดังกล่าวด้วยหรือ และขอคำ แนะนำชี้แนะว่าจะต้องดำเนินการอย่างไรจึงถูกต้อง
ในเรื่องดังกล่าวต้องขอให้ความเห็นตามกฎหมายกำหนดไว้ดังนี้ครับ ใน พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 29 ได้ระบุว่า
{quot}ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้ อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ครั้งล่าสุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง
โดยผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว
ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด{quot}
นอกจากนั้นแล้ว กรณีที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดกระทำการฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามมาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้ระบุถึงบท กำหนดโทษไว้ในมาตรา 68 ดังนี้
{quot}ผู้จัดการผู้ใดไม่ปฏิบัติตามมาตรา 29 วรรคสาม ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาทตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง{quot}
ดังนั้น ในกรณีที่ท่านจะทำการโอน/ขายห้องชุด ขอแนะนำว่า ลำดับแรกท่านต้องติดต่อเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อขอหนังสือรับรองหนี้จากนิติบุคคล อาคารชุด ซึ่งเจ้าหน้าที่จะทำการตรวจสอบรายการค้างชำระค่าใช้จ่ายของห้องชุดท่าน และเมื่อตรวจสอบแล้วไม่มีรายการใดค้างชำระ นิติบุคคลอาคารชุดก็จะออกหนังสือ รับรองให้ท่านเพื่อไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินฯ สาเหตุที่ต้องตรวจสอบเนื่องจากพระราชบัญญัติอาคารชุดได้กำหนดไว้ ดังที่กล่าวถึงข้างต้นว่าห้องชุดของท่านมีรายการค่าใช้จ่ายค้างจ่ายตามมาตรา 18 หรือไม่อย่างไร ซึ่งมาตรา 18 ได้ระบุไว้ดังนี้
{quot}เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด
ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารชุดตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย{quot}
นอกจากมาตรา 18 ที่อ้างถึงข้างต้นแล้ว พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้กล่าวถึงเรื่องนี้ไว้เพิ่มเติมในมาตรา 18/1 ซึ่งระบุว่า {quot}ในกรณีที่เจ้าของ ร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมใหญ่และเงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18{quot}
ดังนั้น การที่ท่านกระทำการขาย/โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับบุคคลอื่น ท่านต้องมีหนังสือจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบเอกสารครบถ้วนแล้วไม่ปรากฏหนี้ค้างชำระ จึงจะทำการโอนห้องชุดให้กับท่านได้ครับ