ด้วยปรากฏว่ามีท่านเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่ง ซึ่งตั้งอยู่บนถนนย่านเอกมัย เป็นอาคารชุดที่จดทะเบียนฯ มาตั้งแต่ปี พ.ศ.2530 เปิดใช้อาคารมากว่า 20 ปี ระบบต่างๆ ภายในอาคารชุดไม่ค่อยจะทันสมัยเท่าไหร่นักโดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบประปา/สุขาภิบาล ท่อน้ำประปาภายในห้องชุดและส่วนกลางของอาคารชุดเป็นท่อเหล็ก ปัญหาที่เกิดขึ้นก็คือท่อน้ำประปาเป็นสนิมผุกร่อน น้ำรั่วซึมจากท่อน้ำประปาทำให้ฝ้าเพดานภายในห้องชุดเสียหาย จึงขอคำแนะนำในการแก้ไขปัญหาในเรื่องดังกล่าว
ผมต้องบอกว่า ในเรื่องนี้ เป็นปัญหาสำหรับอาคารชุดที่ก่อสร้างมาในยุคต้นๆ ที่เริ่มเกิดอาคารชุดในประเทศไทย เนื่องจากสมัยก่อนยังไม่มีท่อ PVC ระบบท่อประปาทั้งในบริเวณพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุดและภายในห้องชุด จะเป็นท่อแบบกาวาไนท์ (ท่อเหล็ก) ท่อแบบท่อเหล็กนี้เมื่อผ่านการใช้งานมานานเหล็กก็จะเกิด สนิมได้ง่าย สนิมเป็นออกไซด์ของเหล็กที่เกิดจากปฏิกิริยาระหว่างออกซิเจนกับเนื้อเหล็ก ดังนั้นในปัจจุบันจึงเปลี่ยนระบบท่อมาใช้ท่อแบบ PVC ซึ่งการประปาแห่งประเทศไทย ได้แนะนำให้ประชาชนทั่วไปใช้ท่อแบบนี้แทนท่อแบบเดิม
ปัญหานี้เกิดขึ้นได้บ่อยครั้งมาจากหลายสาเหตุด้วยกัน เช่น บางห้องชุดเจ้าของ ร่วมไม่อยู่นาน อาจลืมปิดก๊อกน้ำ ปั๊มน้ำของอาคารชุดหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของระบบ แรงดันน้ำรั่วหรือชำรุดเสียหาย รอยต่อของท่อส่วนกลางรั่วหรือแตก เป็นต้น
การแก้ไขปัญหาดังกล่าวขั้นแรก เพื่อเป็นการบรรเทาความเดือดร้อนของเจ้าของร่วม ก็ต้องดูว่าอะไรเป็นสาเหตุ ความเสียหายเกิดจากส่วนไหน ใครต้องเป็น ผู้รับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น วิธีปฏิบัติในเบื้องต้นหากเกิดน้ำรั่วภายในห้องชุดของท่าน ท่านต้องรีบแจ้งให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลอาคารชุดของท่านทราบในทันที เพื่อเข้ามาช่วยดูและพิจารณาร่วมกันว่าน้ำที่รั่วเกิดจากสาเหตุใด และจะรับผิดชอบ กันอย่างไร แต่ในบางกรณีก็เป็นการยากที่จะขีดเส้นแบ่งว่า น้ำที่รั่วเกิดจากทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องชุดห้องไหน (แต่หากพิสูจน์ได้เจ้าของห้องชุดนั้นก็จะต้องรับผิดชอบ) หรือหากเหตุเกิดจากทรัพย์ส่วนกลาง (ในประเด็นนี้นิติบุคคลอาคารชุดก็จะต้องรับผิดชอบ) แต่หากเหตุที่เกิดขึ้นถ้าไม่ชัดเจนแบบนี้ก็คงขึ้นอยู่กับความเห็นของช่างฯ หรือทีมของวิศวกรฯ ครับ การพูดคุย/หารือกันของเจ้าของร่วมที่ได้รับผลกระทบและการเข้ามาช่วยแก้ไขปัญหาหรือเจรจาไกล่เกลี่ย ควรเป็นหน้าที่ของ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
แต่ถ้าชัดเจนว่าเกิดจากเจ้าของร่วมห้องใดห้องหนึ่ง เช่น เจ้าของไม่อยู่แล้วเปิด น้ำทิ้งไว้อย่างประมาทเลินเล่อ แล้วเจ้าของร่วมรายนี้ไม่ยอมรับผิดชอบ เจ้าของร่วมห้องชุดที่ติดกันซึ่งได้รับความเสียหายท่านก็มีสิทธิที่จะดำเนินการตามกฎหมายได้ สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากเจ้าของร่วมรายนั้นได้ครับ โดยถือเป็นความผิดฐานละเมิดสร้างความเสียหายให้แก่ผู้อื่น
สำหรับในปัญหาเรื่องของท่อน้ำที่เกิดการรั่วซึมนั้น ให้ความเห็นว่า ควรปรับปรุง/เปลี่ยนระบบท่อจากท่อเหล็กเป็นท่อ PVC และในส่วนของเรื่องค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จากการดำเนินงานหากอาคารชุดของท่านมีงบประมาณเพียงพอ ก็นำงบประมาณดังกล่าวมาทำการพัฒนาปรับปรุง แต่หากไม่มีงบประมาณในการดำเนินงานคงต้องนำเรื่องนี้บรรจุในวาระการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมประจำปี เพื่อให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมของท่านพิจารณาอนุมัติครับ