ด้วยกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ย่านปริมณฑลแห่งหนึ่ง ได้สอบถามเรื่องทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดฯว่า ไม่ตรงกับเอกสารโฆษณาการขาย จึงเกิดความสงสัย และควรดำเนินการอย่างไรได้บ้าง? ประกอบกับตัวท่านเอง เพิ่งได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการสมัยแรก ตนเองเกษียณจากงานราชการเมื่อปีที่ผ่านมา ว่างอยู่เฉยๆ และได้ซื้อคอนโดฯ แห่งนี้ทิ้งไว้นานแล้ว ในอดีตให้คนเช่า/ปัจจุบันได้เข้ามาอยู่ประจำ และประสงค์ที่จะทำประโยชน์ให้กับชุมชนที่ตนเองอยู่ แต่ก็ไม่ค่อยทราบในรายละเอียดของกฎหมายในเรื่องนี้มากนัก จึงขอคำหารือและแนวทางว่าควรจะดำเนินการอย่างไร?
ก่อนอื่นขอเรียนแจ้งให้ทราบว่า ในเรื่องของรายการทรัพย์ส่วนกลางนั้น ตามมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้ระบุไว้ดังนี้
{quot}ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง 1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด 2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน 3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด 4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน 5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน 6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด 7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน 8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด 9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1) 10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษา ความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล{quot}
ดังนั้น ท่านคงต้องไปดูและตรวจสอบว่า รายการทรัพย์ส่วนกลางใดที่ไม่ตรง/ ไม่ถูกต้อง ตามรายละเอียดที่ท่านมีข้อสงสัยครับ ในส่วนของประเด็นที่ท่านแจ้งว่ารายการทรัพย์ส่วนกลางไม่ตรงกับเอกสารโฆษณาการขายนั้น ในมาตรา 6/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้กล่าวถึงเรื่องนี้ว่า
{quot}ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด
การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับ หลักฐาน และรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียด เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน
ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของ สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดแล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด{quot}
ดังนั้น ท่านจะเห็นได้ว่า ตามวรรคสอง ของมาตรา 6/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ระบุไว้อย่างชัดเจนแล้วว่า ในเอกสารโฆษณาการขาย ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางไว้อย่างชัดเจน ซึ่งในเรื่องนี้ท่านสามารถตรวจสอบจากเอกสารได้ แต่อย่างไรก็ตาม ส่วนที่สำคัญอีกประการก็คือ โบรชัวร์หรือเอกสารโฆษณาการขายนั่นเอง ท่านได้เก็บไว้หรือไม่ หากท่านมิได้จัดเก็บไว้ในวรรคแรก ของมาตรา 6/1 ได้กำหนดให้เจ้าของโครงการของท่านนำส่งสำเนา เอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุด อย่างน้อย 1 ชุด ครับ ท่านคงต้องไปตรวจสอบในรายละเอียดของเอกสารที่กล่าวถึงข้างต้นทั้งหมดนะครับ เชื่อว่า ท่านจะได้ความชัดเจน ครับ...