ด้วยมีเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ท่านหนึ่ง ได้สอบถามในประเด็นเรื่องที่เกี่ยวกับการแบ่งแยกโฉนดในห้องชุดว่า {quot}ตนเองได้ซื้ออาคารชุดไว้แห่งหนึ่ง{quot} ปัจจุบันนี้มีอายุมากขึ้นมีบุตรอยู่สองคน และประสงค์ที่นำห้องชุดนี้แบ่งให้บุตรทั้งสองคนคนละครึ่ง จึงได้โทรศัพท์ติดต่อสอบถามไปยังเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินฯ ว่าในการดำเนินการดังกล่าวจะต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง? ซึ่งเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินฯ ได้ชี้แจงแล้ว แต่ยังมีข้อสงสัยอยู่ว่า ทำไมหนังสือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของตน ไม่สามารถแบ่งแยกให้กับบุตรทั้งสองของตนเองได้
ในเรื่องดังกล่าว ขออนุญาตอ้างถึงพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับ พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ที่กล่าวถึงเรื่อง กรรมสิทธิ์ใน ห้องชุดไว้ดังนี้ มาตรา 12 กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้
มาตรา 13 เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางพื้นห้อง ผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ให้ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิเกี่ยวกับทรัพย์ดังกล่าวให้เป็นไปตามข้อบังคับเจ้าของห้องชุดจะกระทำการใดๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้
มาตรา 14 อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะที่ขอจดเบียนอาคารชุดตาม {quot}มาตรา 6{quot} ตามมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับ พ.ศ.2522 ที่ได้กล่าวถึงข้างต้นนั้น ท่านจะเห็นได้อย่างชัดเจนเลยครับว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดไม่สามารถที่จะแบ่งแยกการถือครองกรรมสิทธิ์ออกจากกันได้ เหตุเนื่องจากจะมีผลกระทบต่อหลายๆ ส่วนครับ ประกอบ กับห้องชุดแต่ละห้องชุดนั้น นอกจากเจ้าของร่วมจะมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งเป็นของตนเองแล้ว ยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดฯ อีกด้วย
เพื่อความชัดเจนมากยิ่งขึ้น จึงขออนุญาตนำข้อมูลจากสำนักงานที่ดินฯ มาเรียนแจ้งให้ท่านทราบถึง เรื่องกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ซึ่งสามารถแบ่งแยกได้ 3 ส่วน ดังนี้ 1. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุดและสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เช่น ที่จอดรถ, พื้นที่ระเบียง เป็นต้น ผลของ การมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล ทำให้เจ้าของสามารถทำการจำหน่าย จ่ายโอน ใช้สอย หรือก่อให้เกิดภาระติดพันอย่างใดๆ ก็ได้อย่างสมบูรณ์เต็มที่ตามหลักกฎหมาย ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1336 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
แต่อาจถูกจำกัดสิทธิในการใช้ทรัพย์รวมสองประการ คือ ท่านจะกระทำการใดๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอันอาจเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคงการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารมิได้ แม้แต่การก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง กฎหมายกำหนดให้ต้องได้รับมติจากที่ประชุมเจ้าของร่วม และจะกระทำการอื่นๆ อันขัดต่อเงื่อนไข หลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดมิได้ เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์, ห้ามส่งเสียงดัง เป็นต้น
2.กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เช่น โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เช่น เสา, เสาเข็ม, หลังคา, ดาดฟ้า และอื่นๆ ตามที่พระราชบัญญัติไว้ในมาตรา 15 แห่ง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดเดียวกันมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางร่วมกันตามที่กำหนดในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทุกห้องไม่สามารถปิดกั้นทางเดินเชื่อมต่อระหว่างอาคารที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งอยู่ด้านใดด้านหนึ่งของห้องชุดของตนมิได้
3.กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดในส่วนที่เป็นพื้นห้อง ผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุด ที่ไม่ได้เป็นโครงสร้างของอาคาร
อย่างไรก็ตาม แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดของท่านไม่สามารถที่จะแบ่งแยกออกจากกันได้ตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด ได้กำหนดไว้นั้น แต่ท่านก็ยังสามารถดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์จากท่าน เป็นบุตรทั้งสอง ของท่านได้ ซึ่งบุตรทั้งสองของท่านก็สามารถถือครองกรรมสิทธิ์และเป็นเจ้าของ ร่วมกันได้ครับ