ด้วยมีผู้ประกอบการของนิติบุคคลอาคารชุดฯ แห่งหนึ่งตั้งอยู่ที่จังหวัดเชียงใหม่ ท่านมีข้อสงสัยในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุดฯ อยู่หลายประการ ประสงค์ขอทราบแนวทางในการดำเนินงาน ท่านแจ้งว่า ได้เข้ามาบริหารจัดการอาคารชุดแห่งนี้ เพราะเป็นกิจการของครอบครัว อาคารแห่งนี้เป็นอาคารชุดระดับกลางก่อสร้างแล้วเสร็จตั้งแต่ปี พ.ศ.2550 มีจำนวนห้องชุดทั้งหมด 180 ห้องชุด ขายและทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้เพียง 47 ห้องชุด และยังอยู่ในระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์อีก 15 ห้องชุด ในส่วนของห้องชุดที่ยังไม่สามารถ ขายได้นั้น บางส่วนก็ให้บุคคลทั่วไปเช่าห้องชุดโดยได้ทำสัญญาเช่ากันเป็นรายปีมีคำถามและข้อสงสัยจึงขอเรียนปรึกษา
จากการขายและโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เพียง 47 ห้อง บริษัทจึงถือครองกรรมสิทธ์อยู่อีก 133 ห้อง ซึ่งในจำนวนห้องชุดที่บริษัทถือครองกรรมสิทธิ์อยู่นี้ มีจำนวนเกินกึ่งหนึ่งของกรรมสิทธิ์ทั้งหมด กรณีที่มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามัญประจำปี ในการลงคะแนนเสียงหรือลงมติในเรื่องต่างๆ ในแต่ละวาระนั้น บริษัทมีเสียงข้างมากเท่ากับว่าบริษัทฯ มีอำนาจเบ็ดเสร็จในนิติบุคคลอาคารชุดฯ หรือไม่ (อาทิ การปรับขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง การจัดเก็บค่าที่จอดรถรายเดือนจากผู้เช่า การเปลี่ยนแปลงบริษัทรักษาความปลอดภัย) ถ้าใช่ แบบนี้ยังต้องมีการจัดประชุมประจำปีหรือไม่ครับ
ก่อนอื่นขออนุญาต อธิบายถึงคำว่า การประชุมใหญ่ ให้ท่านเข้าใจก่อนครับ ในมาตรา 3 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้ให้นิยามของคำว่า {quot}การประชุมใหญ่{quot} หมายความว่า {quot}การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี{quot} และในการประชุมใหญ่ที่กล่าวถึงนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุดได้กำหนดรายละเอียดของการจัดประชุมใหญ่ไว้ใน มาตรา 42/1 มาตรา 42/2 และมาตรา 42/3 ดังนี้ ครับ
{quot}มาตรา 42/1 ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อกิจการ ดังต่อไปนี้ (1) พิจารณาอนุมัติงบดุล (2) พิจารณารายงานประจำปี (3) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี (4) พิจารณาเรื่องอื่นๆ
มาตรา 42/2 ในกรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้ (1) ผู้จัดการ (2) คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ (3) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวันนับแต่วันรับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม
มาตรา 42/3 การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม{quot}
ในส่วนของการลงคะแนนเสียงเจ้าของร่วมที่เข้าร่วมประชุมใหญ่นั้น ในมาตรา 45 ได้ระบุเรื่องดังกล่าวไว้ดังนี้ {quot}ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วม อื่นๆ รวมกัน{quot}
ดังนั้น เมื่อท่านมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ก็จะต้องลดคะแนนเสียงของท่านลงเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมรายอื่นทั้งหมดรวมกันครับ
และในประเด็นเรื่องของการปรับอัตราการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และเรื่องการจัดเก็บค่าเช่าที่จอดรถรายเดือนนั้น ให้ความเห็นว่า ท่านต้องจัดให้มีการประชุม ใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณา และในส่วนของการจัดเก็บค่าเช่าที่จอดรถนั้น กรณีพื้นที่ให้เช่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เห็นว่าเป็นการจัดหาผลประโยชน์ ตามมาตรา 48 ท่านต้องให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณาเช่นเดียวกัน
สำหรับการเปลี่ยนแปลงบริษัทรักษาความปลอดภัย คณะกรรมการฯ/ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ สามารถดำเนินการได้เพียงแค่ท่านจัดให้มีการประชุม คณะกรรมการฯ และที่ประชุมฯ มีมติ ก็ดำเนินการได้เลยครับ ในประเด็นสุดท้าย จะอย่างไรก็ตามท่านต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่นะครับ เหตุเพราะจำเป็นอย่างยิ่งต่อการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดของท่านเอง และท่านควรจะต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด/กฎหมายกำหนดไว้นะครับ