ท่านสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของหมู่บ้านจัดสรรฯ แห่งหนึ่ง มีข้อสงสัยเกี่ยวกับรั้วภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรฯ ของตน ว่าเป็นหน้าที่ของใครจะเป็นผู้ดูแล เนื่องจากรั้วดังกล่าวได้เกิดการเอียงตัวลง เกรงว่าอีกไม่นานอาจจะเกิดการทรุดตัวและอาจจะล้มลงได้ ดังนั้น จึงประสงค์ที่จะสอบถามว่าหากรั้วดังกล่าวเกิดความเสียหายขึ้น ใครจะต้องเป็นผู้ดูแลรับผิดชอบ?
ขออภัยที่คำถามของท่านมิได้แจ้งให้ทราบว่า หมู่บ้านจัดสรรฯ ของท่านได้จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือยัง? และรั้วที่กล่าวถึงตั้งอยู่ในบริเวณใด? อย่างไรก็ตามเพื่อความเข้าใจและชัดเจน จึงขออนุญาตชี้แจงให้ทราบถึงความหมายของคำว่า สาธารณูปโภค ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก่อนครับ ในหมวดที่ 4 เรื่อง การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ในพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าว ได้ระบุไว้ดังนี้
มาตรา 43 สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น และยังอยู่ในความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น และยังอยู่ในความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาของผู้จัดสรรที่ดินตามวรรคหนึ่งกับคณะกรรมการ และให้นำมาตรา 24 มาใช้บังคับโดยอนุโลม
มาตรา 44 ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้
(1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน
(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
(3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ การดำเนินการตาม (1) และ (2) ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดทั้งนี้ โดยต้องกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย
ขอขยายความเพิ่มเติมนะครับ แม้ว่าในมาตราทั้งสองข้างต้น มิได้ระบุถึงรั้วว่าเป็นสาธารณูปโภค แต่หากในกรณีที่รั้วภายในโครงการฯ ของท่านเกิดความเสียหายขึ้น และรั้วที่กล่าวถึงนี้ได้ตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านท่าน (รั้วที่อยู่ในบริเวณสวน สนามเด็กเล่น ถนนทางเข้า-ออกหมู่บ้านฯ) รั้วดังกล่าวถือเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งเจ้าของโครงการฯ หรือผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องเป็นผู้ดูแลรับผิดชอบ หากรั้วในบริเวณดังกล่าวชำรุดเสียหาย เจ้าของโครงการฯ หรือผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องเป็นผู้ดูรับผิดชอบ/ซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิม ซึ่งหน้าที่ในการดูแลรับผิดชอบที่กล่าวถึงนี้ เจ้าของโครงการฯ/ผู้จัดสรรที่ดิน จะดูแลในช่วงก่อนการจดทะเบียน จัดตั้งเป็นนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เท่านั้นนะครับ
แต่หากหมู่บ้านจัดสรรฯ ของท่าน ได้จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินแล้ว หน้าที่ดังกล่าวตกเป็นของนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรฯ ครับ และสำหรับรั้วที่ตั้งในบริเวณพื้นที่แบ่งระหว่างแปลงจำหน่าย ซึ่งหมายถึงรั้วที่แบ่งกั้นระหว่างบ้านของท่านกับเพื่อนบ้านท่าน รั้วในส่วนนี้ถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล และหากเกิดความเสียหายขึ้นท่านและเพื่อนบ้านของท่านคงต้องมาพิจารณาร่วมกันถึงความเสียหายและใครจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ
ดังนั้น รั้วที่ตั้งในบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง ผู้รับผิดชอบดูแล ก็คือ เจ้าของโครงการฯ/ผู้จัดสรรที่ดิน (ในกรณีก่อนการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ) หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ในกรณีจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรฯ แล้ว) ส่วนรั้วที่ตั้งในบริเวณที่ดินบ้านของท่าน ท่านเป็นผู้ดูแลรับผิดชอบเองครับ..