ด้วยมีท่านผู้สงสัยรายหนึ่งมีข้อซักถามว่า ได้ซื้ออาคารชุดฯ แห่งหนึ่งไว้ วางเงินจองและทำสัญญาเรียบร้อยแล้ว แต่ปัจจุบันการก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ เจ้าหน้าที่ของโครงการฯ แจ้งว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จภายในปี พ.ศ.2557 บังเอิญ มีโอกาสพูดคุยกับเพื่อนที่ได้ซื้อและเข้าอยู่อาศัยในอาคารชุดฯ แล้ว เล่าให้ฟังถึงเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องชำระให้กับนิติบุคคลอาคารชุดฯ ฟังแล้วก็ยังไม่เข้าใจ ไปอ่านดูในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ก็ยังมีข้อสงสัยว่า ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เจ้าของร่วมในอาคารชุดฯ จะต้องชำระมีอะไรบ้าง?
ในประเด็นนี้ ขออนุญาตเรียนชี้แจงเฉพาะค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เมื่ออาคารชุดที่ท่านซื้อได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดฯ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แล้วนะครับ ค่าใช้จ่ายก่อนนั้นเชื่อว่า ได้ระบุไว้แล้วในสัญญาจะซื้อจะขาย ตามมาตรฐาน ของกรมที่ดิน (แบบ อ.ช.22) แล้ว ในเรื่องของค่าใช้จ่ายดังกล่าว อาจแบ่งได้เป็น 4 ส่วน ดังนี้ครับ
1.ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการใช้บริการส่วนรวม
2.ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง
3.ค่าภาษีอากร ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
4.เงินพิเศษ/เงินล่วงหน้า/เงินกองทุน/เงินอื่นๆ ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
เพื่อความชัดเจนจึงขออนุญาตอ้างถึงพระราชบัญญัติอาคารชุด ที่ได้กล่าวถึงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับ พ.ศ.2522 และฉบับที่ 4 พ.ศ.2551 ดังต่อไปนี้ครับ {quot}มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด
ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย{quot} มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้นทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18{quot}
นอกจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 และ 18/1 แล้วนั้น ท่านจะต้องชำระค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลอาคารชุดฯ เรียกเก็บเป็นกรณีพิเศษ ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฯ หรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้เห็นชอบแล้วอีกด้วย ซึ่งในประเด็นนี้ ตามมาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับ พ.ศ.2522 ได้ระบุไว้ดังนี้ มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ 1.เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า 2.เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ 3.เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด
นอกจากนั้น เพื่อประโยชน์แห่งการชำระหนี้ พระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับดังกล่าว ได้ระบุเรื่องนี้ไว้ในมาตรา มาตรา 41 ดังนี้ {quot}เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้
1.บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน
2.บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิ ในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดบุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง{quot}
จากข้อมูลดังกล่าวข้างต้น คงให้ความกระจ่างกับท่านได้นะครับ แต่หากยังมีข้อสงสัยในประเด็นหรือรายละเอียดในข้อใดและประสงค์ให้ขยายความเพิ่มเติม สามารถสอบถามได้ทางอีเมล ครับ...