คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดฯ แห่งหนึ่งได้มีข้อสอบถามประเด็นเรื่องของการใช้ประโยชน์ภายในห้องชุดเป็นบริษัท/สำนักงาน ท่านเล่าให้ทราบว่าอาคารชุดของท่านได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อ ปี พ.ศ.2543 การใช้ประโยชน์ภายในห้องชุด ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดให้ใช้ห้องชุด เพื่อการพักอาศัยเท่านั้นแต่มีเจ้าของร่วมรายหนึ่งนำห้องชุดมาเป็นบริษัท ในช่วงแรกๆ มีพนักงานเพียงไม่กี่คน ต่อมาก็มีพนักงานมากขึ้นเป็นลำดับ ปัจจุบันมีพนักงานประมาณ 8-10 คน ในเบื้องต้นคณะกรรมการฯ เห็นว่าไม่ส่งผลกระทบอะไรมากนัก จึงมิได้ว่ากล่าวตักเตือนแต่อย่างไร แต่ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา มีเจ้าของร่วมที่อยู่อาศัยในชั้นเดียวกัน ทำหนังสือร้องเรียนมายังคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดฯ ว่าไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ลิฟต์โดยเฉพาะในช่วงเช้าและเย็น เกือบทุกวัน (ยกเว้นวันอาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์) และบางครั้ง พนักงานของบริษัทดังกล่าวส่งเสียงดังเป็นที่เดือดร้อนน่ารำคาญใจ ในเบื้องต้นคณะกรรมการจึงได้มอบหมายให้ผู้จัดการอาคารชุดฯ ไปเจรจาพูดคุยแจ้งขอความร่วมมือให้ปรับปรุงแก้ไขในเรื่องดังกล่าว ซึ่งเจ้าของห้องชุดนี้ก็รับว่าจะควบคุมดูแลให้ แต่ประมาณ 4-5 วันต่อมา เหตุการณ์ก็กลับเป็นเหมือนเดิม จึงขอทราบแนวทางในการดำเนินการกับเจ้าของร่วมรายนี้ครับ
ก่อนอื่นต้องขออนุญาตกล่าวอ้างถึง พระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551 ที่ได้กล่าวถึงประเด็นเรื่องการใช้ประโยชน์ในห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ไว้ดังนี้ครับ
มาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับดังกล่าว ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็น มาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522
{quot}มาตรา 17/1 ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม
ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง{quot}
แต่ในกรณีอาคารชุดของท่าน มีเจ้าของร่วมรายหนึ่งได้นำห้องชุดที่ใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย มาเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์เป็นเพื่อการค้า ประเด็นที่สำคัญคือ เจ้าของร่วมรายนี้สร้างความเดือดร้อนให้กับเจ้าของร่วมรายอื่น และเคยมีการแจ้งขอความร่วมมือไปแล้ว แต่ผลตอบรับก็ไม่เป็นที่น่าพอใจกับเจ้าของร่วมที่ได้รับความเดือดร้อน ดังนั้นขออนุญาตให้ความเห็นว่า ท่านควรมอบหมายให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ เป็นผู้ดำเนินการซึ่งในพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับนี้ ได้ระบุอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ไว้ดังนี้ ครับ
มาตรา 36 ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย
(2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเอง สั่งหรือกระทำการใดๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดัง เช่น วิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(3) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
(4) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(5) จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน
(6) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกินหกเดือนขึ้นไป
(7) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 49 (2) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ตามเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ
ดังนั้น ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดของท่านสามารถนำ (3) แห่งมาตรา 36 มาบังคับใช้ได้ แต่เพื่อมิให้เจ้าของร่วมรายนี้ได้รับความเดือดร้อนมากนัก ท่านอาจกำหนดเงื่อนเวลาในการปรับปรุงแก้ไข แต่หากยังคงเพิกเฉยอีก ก็คงต้องพึ่งบารมีของศาล ฟ้องร้องดำเนินคดีตามขั้นตอนของกฎหมาย แต่หวังว่าผู้จัดการ นิติบุคคล อาคารชุดของท่านจะสามารถแก้ไขในเรื่องนี้ได้