ด้วยมีท่านเจ้าของบ้านในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง มีข้อสอบถามเกี่ยวกับเรื่อง กรณีที่ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่า ในสัญญาเช่าดังกล่าวได้ระบุระยะเวลาการเช่าไว้ 1 ปี ซึ่งในช่วงแรกๆ ผู้เช่าก็ชำระค่าเช่าตรงตามเงื่อนเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาทุกประการ แต่ในเดือนที่ 6 ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าเป็นระยะเวลา 2 เดือน ตนเองได้ติดตามทวงถามค่าเช่าอยู่หลายครั้งแต่ผู้เช่ายังคงเพิกเฉยบ่ายเบี่ยงตลอดมา จึงแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่า ขอยกเลิกสัญญานับแต่เดือนมิถุนายน 2557 ที่ผ่านมา พร้อมแจ้งให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่คงค้างและให้ย้ายออกในวันที่ 30 มิถุนายน 2557 แต่ผู้เช่าก็ยังมิได้ทำการย้ายออกแต่อย่างไร ตนจึงนำกุญแจพร้อมโซ่มาคล้องที่บริเวณประตูรั้วและประตูบ้าน เพื่อมิให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออก และให้เจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ รวมถึงพนักงานรักษาความปลอดภัย ห้ามมิให้ผู้เช่าทำการขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านของตนเอง ขอความเห็นว่าตนเองมีอำนาจในการยึดทรัพย์-สินของผู้เช่าได้หรือไม่อย่างไร? ขอความกระจ่างในเรื่องนี้ด้วยค่ะ
ในประเด็นดังกล่าวข้างต้นเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายอยู่พอควรครับ จึงต้องไปหาข้อมูลจากผู้รู้ที่มีความชำนาญด้านกฎหมาย มาเรียนให้ความเห็นท่านครับ ผู้รู้ซึ่งเป็นทนายความท่านให้ความเห็นว่า กรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า (บ้านเช่า) ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองทรัพย์สินของผู้เช่า เหตุเพราะผู้เช่ายังมีสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินของตนอยู่ ถ้าผู้ให้เช่าไปรบกวนการครอบครองสิทธิของผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะมีความผิดตาม ป.อ. มาตรา 362
และในกรณีที่ผู้ให้เช่าใช้กุญแจพร้อมโซ่ล็อกบริเวณประตูรั้วและประตูบ้านที่ผู้เช่าครอบครอง ในขณะที่ผู้เช่าไม่อยู่และปิดบ้านไว้ การกระทำดังกล่าวเป็นเหตุทำให้ผู้เช่าไม่สามารถเข้าอยู่ในบ้านได้ ถือเป็นการบุกรุก (กรณีนี้มีคำพิพากษา ฎีกาที่1/2512) และสำหรับในกรณีที่ท่านบอกเลิกสัญญาการเช่าแล้วนั้น ถือว่าสัญญาการเช่าดังกล่าวเป็นอันสิ้นสุดลง ผู้เช่าไม่มีสิทธิในการครอบครองการใช้ประโยชน์ภายในบ้าน ผู้ให้เช่าไม่จ่ายกระแสไฟและน้ำประปา และใส่กุญแจไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปในสถานที่เช่า เป็นการกระทำภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โดยได้กำหนดเวลาให้ผู้เช่าตามสมควรแล้วนั้น ถือว่าไม่เป็นละเมิด (กรณีมีคำพิพากษา ฎีกาที่ 3921/2535) หากท่านจะทำการตัดน้ำตัดไฟ ตามคำพิพากษาของศาลฎีกา ท่านจะสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อสัญญาของท่านจะต้องสิ้นสุดลงก่อน กล่าวคือท่านจะต้องบอกเลิกสัญญาเช่า
และหากมีข้อความใดในสัญญาได้ระบุไว้ว่าสามารถกระทำได้ ท่านก็สามารถตัดน้ำตัดไฟได้ เพราะเป็นความยินยอมของผู้เช่าไม่เป็นการละเมิดตามป.พ.พ.มาตรา 420 การดำเนินการในเรื่องต่างๆ ข้างต้นขอให้ความเห็นว่า ควรดำเนินการตามขั้นตอนของกฎหมาย เป็นแนวทางที่ดีที่สุด การบอกเลิกสัญญาเช่า เหตุเพราะเป็นการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าผิดไปจากวัตถุประสงค์ที่เช่าและขัดต่อกฎหมายและความสงบเรียบร้อย และศีลธรรมอันดีของประชาชน ถือว่าผิดสัญญาในข้อที่เป็นสาระสำคัญแล้ว และหากมีความเสียหายเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินของท่าน ท่านก็เรียกร้องค่าเสียหายได้
ในกรณีที่ผู้เช่าบ้านไม่ชำระค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออกจากบ้านเช่า สร้างความหนักใจให้แก่เจ้าของบ้านเป็นอย่างมาก หลายท่านใช้วิธีล็อกกุญแจไม่ให้ผู้เช่าเข้าบ้าน โดยเมื่อผู้เช่าได้ออกไป ไม่ว่าจะออกไปทำงานหรือไปทำกิจธุระอันใด ผู้ให้เช่าก็จะนำกุญแจไปล็อก เพื่อไม่ให้ผู้เช่ากลับเข้าใช้สอยในบ้านได้ หรือบางทีก็งัดบ้านแล้วทำการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไป โดยผู้ให้เช่าไม่ทราบว่าจะนำความเดือดร้อนมาถึงตนได้ ต้องติดคุกเลยนะครับ ในความผิดฐานบุกรุก ตามประมวลกฎหมายอาญา
พร้อมนี้ขอนำคำพิพากษาฎีกาที่ 1/2512 ศาลฎีกา ท่านตัดสินว่า การที่เจ้าของบ้านใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูบ้านเช่า ที่ผู้เช่าได้ครอบครองอยู่ และโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่า ทำให้ผู้เช่าเข้าบ้านไม่ได้ ถือว่าการกระทำของเจ้าของบ้านเป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของผู้เช่า อันเป็นการรบกวนการครอบครองบ้านของผู้เช่า เจ้าของบ้านจึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362 ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี
มีคำถามข้อสงสัยติดต่อมาได้ที่ E-mail:adisorn.w@Century21.co.th