เนื่องด้วยมีผู้จัดการอาคารชุดของนิติบุคคลฯแห่งหนึ่ง ขอความเห็นครับ ท่านเล่าให้ฟังดังนี้ อาคารชุดที่ท่านดูแลอยู่มีเจ้าของห้องชุดบริเวณชั้น 2 ของอาคาร ประสงค์ให้นิติบุคคลอาคารชุดฯ ออกหนังสือรับรองเพื่อใช้ในการจดทะเบียนภาษีกับกรมสรรพากร โดยการเปิดห้องชุดเป็นสำนักงานเพื่อทำธุรกิจที่เกี่ยวกับนายหน้าประกันวินาศภัย และเกี่ยวกับการตลาดทางระบบออนไลน์รวม 4 บริษัท ซึ่งในเบื้องต้นนิติบุคคลอาคารชุดฯ โดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ ได้แจ้งให้เจ้าของห้องรายดังกล่าวว่า ไม่สามารถออกหนังสือรับรองหรือยินยอมให้ไปดำเนินการได้ เนื่องจากขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฯ และอาคารชุดแห่งนี้ได้กำหนดการใช้ประโยชน์ภายในห้องชุดเพื่อการพักอาศัยเท่านั้น ไม่ได้จดทะเบียนให้ห้องชุดสามารถประกอบธุรกิจในห้องชุดเพื่อการใช้ประโยช์เชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งเจ้าของห้องชุดรายดังกล่าวไม่ยินยอมและได้ให้ที่ปรึกษาฝ่ายกฎหมายของตนเองเข้ามากดดันกับนิติบุคคลอาคารชุดฯ โดยมีข้อโต้แย้งว่า
อาคารชุดแห่งนี้ ได้ยื่นขออนุญาตก่อสร้างในปี พ.ศ.2550 และจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดฯ เมื่อเดือนธันวาคม พ.ศ.2552 ไม่ได้เข้าข่ายพ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับ พ.ศ.2551 แต่อย่างใด ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ จึงสามารถลงนามในหนังสือรับรองหรือยินยอมให้เจ้าของห้องชุดใช้กรรมสิทธิ์จดทะเบียนภาษีและประกอบกิจการในเชิงพาณิชย์ได้ มิฉะนั้นนิติบุคคลอาคารชุดฯ อาจจะมีความผิดที่ไม่บริการให้กับเจ้าของห้องชุดที่ประสงค์จะประกอบธุรกิจที่ถูกกฎหมายโดยเปิดเผยได้ อนึ่ง จากกฎระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ได้ระบุชัดเจนว่าห้องชุดทั้งหมดภายในอาคารชุดฯใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ดังนั้น นิติบุคคลอาคารชุดฯ จึงไม่สามารถออกหนังสือรับรองหรือยินยอมให้เจ้าของห้องชุดรายดังกล่าวได้ แต่อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นการหาข้อสรุปในประเด็นนี้ คณะกรรมการและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ จึงเห็นพ้องต้องกันว่า ให้จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวิสามัญขึ้นในเดือนหน้าที่จะถึงนี้ เพื่อหาข้อสรุปและดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป ดังนั้น ในเรื่องดังกล่าวนิติบุคคลอาคารชุดฯ ดำเนินการถูกต้องแล้วหรือไม่อย่างไร? จึงเรียนมาเพื่อโปรดอนุเคราะห์ให้ความเห็นและคำชี้แนะเพื่อที่จะได้นำเข้าที่ประชุม
ก่อนอื่น ขออนุญาตกล่าวอ้างถึงพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ที่ให้ไว้ ณ วันที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ.2551 ในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับเรื่องการดังกล่าวให้ท่านทราบดังนี้นะครับ
“มาตรา 17/1 ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้า ต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุดเว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง”
“มาตรา 32 มิให้นำบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ”
“มาตรา 33 ให้ข้อบังคับที่ใช้บังคับอยู่ในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับยังคงใช้บังคับต่อไปเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัตินี้ และให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการแก้ไขหรือเพิ่มเติมให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัตินี้ภายในสามร้อยหกสิบวัน นับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ”
ในเรื่องข้างต้นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ ของท่านได้ชี้แจงให้เจ้าของร่วมห้องชุดดังกล่าวได้รับทราบตามเหตุผลที่แจ้งให้ทราบนั้น ถูกต้องแล้วครับ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ คงไม่สามารถออกหนังสือรับรองหรือหนังสือยินยอมให้กับเจ้าของห้องชุดรายดังกล่าว เพื่อเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ภายในห้องชุดจากการอยู่อาศัยเพื่อใช้ประโยชน์เป็นประกอบกิจการเพื่อการพาณิชย์ได้ และเพื่อความชัดเจนท่านจะนำเรื่องนี้บรรจุเป็นวาระเข้าสู่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เพื่อให้เจ้าของร่วมได้พิจารณาร่วมกัน ถือเป็นการกระทำที่ถูกต้องแล้วครับ
มีคำถามข้อสงสัยติดต่อมาได้ที่ E-mail:adisorn.w@Century21.co.th