เรื่องบ้านบ้าน : อดิศร หวังศิริ
ด้วยมีท่านเจ้าของห้องชุดของนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่ง ขอความเห็นเกี่ยวกับเรื่องการต่อเติมบริเวณระเบียงห้องชุด ท่านเขียนเมลมาสอบถามว่า “ท่านได้ซื้อห้องชุด จำนวน 5 ห้องชุด จากบริษัทเจ้าของโครงการแห่งหนึ่ง โดยการซื้อ-ขาย ห้องชุดดังกล่าว เจ้าของโครงการฯ ได้เสนอเงื่อนไข/ข้อตกลงพิเศษให้กับตนเอง กล่าวคือห้องชุดที่ได้ทำการซื้อ-ขายนี้สามารถทำการปรับปรุงตกแต่งต่อเติมเปลี่ยนแปลงพื้นที่บริเวณระเบียงของห้องชุดได้ ซึ่งเหตุที่ตนเองซื้อห้องชุดดังกล่าวก็เพื่อใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการธุรกิจของครอบครัว และในเงื่อนไข/ข้อตกลงในสัญญาซื้อ-ขาย ก็ได้ระบุไว้เช่นกัน ต่อมาเมื่อได้ทำการรับโอนห้องชุดเรียบร้อยแล้วตนจึงจะเข้าไปดำเนินการตกแต่ง/ปรับปรุงห้องชุด แต่ปรากฏว่า เจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดแจ้งว่า ไม่สามารถทำการปรับปรุงพื้นที่บริเวณระเบียงห้องชุดได้ เนื่องจากขัดต่อระเบียบและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฯ โดยส่วนตัวตนเองไม่ทราบ ว่าการปรับปรุงพื้นที่บริเวณระเบียงดังกล่าวไม่สามารถดำเนินการได้ เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายของโครงการก็มิได้แจ้งให้ทราบถึงข้อห้ามดังกล่าวแต่อย่างไร หากตนเองทราบในเรื่องนี้คงไม่ซื้อห้องชุดอย่างแน่นอน ดังนั้น จึงขอความเห็นว่าเรื่องดังกล่าวข้างต้น เมื่อตนเองได้ซื้อห้องชุดมาแล้ว มีทางออกหรือสามารถแก้ไขได้อย่างไรบ้างครับ”
อุปสรรคปัญหาต่างๆ ที่ได้เกิดขึ้นนั้น โดยส่วนตัวแล้วเชื่อว่า มีทางออกและสามารถหาทางแก้ไขได้ หากทุกฝ่ายหันหน้าพูดคุยหาทางออกร่วมกันครับ สำหรับประเด็นนี้ ก็ต้องขออนุญาตกล่าวอ้างถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อน คือ พระราช-บัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551 ซึ่งได้กล่าวถึงเรื่องของการตกแต่ง/ปรับปรุง/ต่อเติมที่บริเวณระเบียงของห้องชุด ไว้ในมาตรา 48 (3) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับดังกล่าว ดังนี้ครับ “มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (2) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ (3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง (4) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง (5) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (8)(6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง (7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด”
ตามข้อกฎหมายที่ได้นำมาแจ้งให้ท่านได้รับทราบข้างต้นแล้วนั้น ต้องขอเรียนว่า ท่านไม่สามารถที่จะดำเนินการในเรื่องดังกล่าวได้นะครับ เนื่องจากกฎหมายได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนแล้ว เว้นแต่จะได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และหากท่านมียังข้อวิตกกังวลหรือประสงค์ที่จะดำเนินการในเรื่องนี้ ท่านต้องแจ้งให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมขึ้นครับ
ทั้งนี้ การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลาระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม
จากข้อมูลข้างต้น แนวทางออกของท่านคือการจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และเชื่อว่า หากท่านและนิติบุคคลอาคารชุดฯ สามารถพูดคุย/ชี้แจงถึงเหตุและผลกันได้แล้ว คงหาข้อสรุปร่วมกันเพื่อหาแนวทางออกที่ทุกฝ่ายจะได้อยู่ร่วมกันอย่างสงบสุข เป็นกำลังใจให้ท่านนะครับ
มีคำถามข้อสงสัยติดต่อมาได้ที่ E-mail:adisorn.w@Century21.co.th